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已付房款未過(guò)半的購房人,不能享有商品房物權優(yōu)先請求權,但享有對已付購房款返還的優(yōu)先權
來(lái)源:唐青林 李舒 張德榮 (北京云亭律師事務(wù)所      發(fā)布時(shí)間:2019/7/5 點(diǎn)擊次數:4465
 
 

已付房款未過(guò)半的購房人,不能享有商品房物權優(yōu)先請求權,但享有對已付購房款返還的優(yōu)先權

👉作者:唐青林 李舒  張德榮 (北京云亭律師事務(wù)所)

閱讀提示:眾所周知,在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中,在購房人已經(jīng)支付全部或大部分房款條件下,賦予優(yōu)先權以對抗其他債權人,目的在保障居民的居住權,以保證其生存。但是,在購房人所支付的房款不足一半的情形下,其對返還已付房款的債權就不再享有優(yōu)先權嗎?若果真如此,這部分購房人的生存權就不值得保護了嗎?本文將通過(guò)四則案例予以簡(jiǎn)要分析。

裁判要旨

支付房款未過(guò)半的購房人,即使不能享有商品房物權優(yōu)先請求權,也應能享有對已付購房款返還優(yōu)先于建設工程價(jià)款的請求權。消費者購買(mǎi)商品房是一種生存的權利,而承包人權利主要是經(jīng)營(yíng)權;谏鏅鄡(yōu)先于經(jīng)營(yíng)權的原則,不宜排斥支付房款未過(guò)半的購房人對已付房款的優(yōu)先權。

案情簡(jiǎn)介

一、2011414日,四建公司與潤通公司簽訂關(guān)于凱倫大酒店的《建設工程施工總承包合同》,約定工程內容為土建、安裝,開(kāi)工日期2011420日,竣工日期201351日。但該工程開(kāi)工后,于2012924日停工至潤通公司破產(chǎn)。

二、2014123日,法院受理潤通公司的破產(chǎn)清算案,并指定管理人。2014130日法院通知四建申報債權,四建公司共申報債權115031409元,并主張建設工程款優(yōu)先權。同時(shí),包括購房人在內的其他債權人也作債權申報。

三、2014528日,管理人出具債權審查報告,該報告載明對購房?jì)?yōu)先權審查情況,其中12戶(hù)購房款未付過(guò)半的債權,根據生存權優(yōu)于經(jīng)營(yíng)權原則享有優(yōu)先于建設工程款返還本金的權利。

四、2014529日,四建公司對潤通公司管理人認定未達到購房款50%優(yōu)于建設工程價(jià)款受償不服提出異議。2014625日,管理人以生存權優(yōu)于經(jīng)營(yíng)權為由未予支持。

五、四建公司不服訴至南通通州法院,請求確認其優(yōu)于已付未過(guò)半房款的部分購房戶(hù)進(jìn)行破產(chǎn)受償。管理人則認為,生存權優(yōu)于經(jīng)營(yíng)權,支付房款不足一半的購房戶(hù)返還房款債權優(yōu)于建設工程款。南通通州法院,經(jīng)審理,駁回了四建公司的訴訟請求。

裁判要點(diǎn)

支付房款未過(guò)半的消費購房人雖然不完全符合建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權司法解釋規定,但是該類(lèi)購房人所繳購房款同樣物化在建設工程中。且消費者購買(mǎi)商品房是一種生存的權利,而承包人權利主要是經(jīng)營(yíng)權,一種通行的和符合國情的做法是,生存權優(yōu)先于經(jīng)營(yíng)權并受到法律保護。反之允許承包人行使優(yōu)先權,相當于用消費者的資金清償開(kāi)發(fā)商債務(wù),即開(kāi)發(fā)商將自身債務(wù)轉移給消費者,這樣做法違背特殊保護消費者的相應法律規定,也有失公允。況且未達到支付過(guò)半購房款的購房人在條件成就時(shí)亦可通過(guò)補足房款達到過(guò)半以上,法律也不應將該消費者權利予以排斥。因此,未達到支付過(guò)半購房款的購房人即使不能享有商品房物權優(yōu)先請求權,也應能享有對已付購房款返還優(yōu)先于建設工程價(jià)款的請求權。

實(shí)務(wù)經(jīng)驗總結

對于購房人來(lái)講,即使其所付房款不足總房款的一半,也并不代表其不享有任何的優(yōu)先權。“承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人”的規定,應當理解為既不得對抗購房人在房屋建成情況下的房屋交付請求權,也不得對抗購房人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權。支付房款不足一半的購房人在向債務(wù)人管理人主張返還已付購房款時(shí),也可請求確認對筆債權的優(yōu)先權。

需要提醒的是,購房者所付款項不足合同總價(jià)款的一半,不完全符合最高法院規范性文件和司法解釋的適用條件。雖然前述案例和許多房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)實(shí)踐中,也常;趯彿空呱鏅嗟谋Wo,適當突破最高院的規定,給予其優(yōu)先權,但是許多法院還是嚴格適用法律,并不給與支付房款不足一半的購房者優(yōu)先權。

相關(guān)法律規定

《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》

一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執行案件中,應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定,認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。

二、消費者交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人。

法院判決

以下為該案在法庭審理階段,判決書(shū)中“本院認為”就該問(wèn)題的論述:

本院認為:《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》第二條還規定“消費者交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人”。本案中第三人劉菊與被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,由于施工過(guò)程中設計變更減少所購商品房面積而減少價(jià)款,第三人劉菊所繳購房款已過(guò)半,因此原告作為工程承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗該買(mǎi)受人。其余第三人雖然不完全符合建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權司法解釋規定,但是該第三人所繳購房款同樣物化在建設工程中,且基于該司法解釋規定主要考慮消費者購買(mǎi)商品房是一種生存的權利,而承包人權利主要是經(jīng)營(yíng)權。一種通行的和符合國情的做法是生存權優(yōu)先于經(jīng)營(yíng)權并受到法律保護。反之允許承包人行使優(yōu)先權,相當于用消費者的資金清償開(kāi)發(fā)商債務(wù),即開(kāi)發(fā)商將自身債務(wù)轉移給消費者,這樣做法違背特殊保護消費者的相應法律規定,也有失公允。況且未達到支付過(guò)半購房款的第三人在條件成就時(shí)亦可通過(guò)補足房款達到過(guò)半以上,法律也不應將該消費者權利予以排斥。綜上,未達到支付過(guò)半購房款的第三人即使不能享有商品房物權優(yōu)先請求權,也應能享有對已付購房款返還優(yōu)先于建設工程價(jià)款的請求權。原告的訴訟請求不能成立,本院不予支持。

案件來(lái)源

南通市通州區人民法院,南通四建集團有限公司與南通潤通置業(yè)有限公司普通破產(chǎn)債權確認糾紛一審民事判決書(shū)[2014)通民初字第1064]

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反觀(guān)本案,原告盡管曾與久發(fā)公司簽訂有書(shū)面合同,但所付款項不足合同總價(jià)款的一半,亦無(wú)證據證明原告名下并無(wú)其他房產(chǎn),因而完全不符合最高人民法院規范性文件和司法解釋的適用條件,且原告在被告逾期履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同后,現以參照趙祥等購房戶(hù)的方式計算債權,原、被告之間所存在的只是由被告向原告退還購房款以及賠償相關(guān)損失的普通債權債務(wù)關(guān)系,原告主張將賠償款認定為優(yōu)先債權的請求缺乏法律依據。在被告清算過(guò)程中,管理人念及原告曾經(jīng)向被告交付購房款之事實(shí),而將購房款本金及法定孳息確認為優(yōu)先債權,已然突破了最高人民法院的規定,原告尚心存不足,欲將賠償款項確定為優(yōu)先債權,顯然置法律的明確規定于不顧,本院實(shí)難準允。

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